האמת מאחורי נתוני שטח דירה

מאת דורון קורן כלכלן ויועץ נדל"ן

האמת מאחורי הנתונים של "שטח דירה" ו"מחיר למטר"                                        תאריך: 5.1.2020

חשבתם שהנתון של "שטח דירה" בפרסומים של דירות למכירה הוא נתון שאפשר לסמוך עליו?
חשבתם שהנתון "מחיר למטר" בנתוני עסקאות שבוצעו בלוחות הנדל"ן האינטרנטיים ובאתר רשות המיסים הוא נתון אמין?
חשבתם שהמחשבונים בלוחות הנדל"ן באינטרנט שמתיימרים לקבוע כמה שווה דירתכם- אמינים?
צר לי לאכזב אתכם, התשובה לשלושת השאלות היא: לא!!!

וכל זאת למה?

שטח דירה בנסח טאבו: הוא בד"כ השטח שדיווח הקבלן לרשות המקרקעין בעת רישום הדירה.
שיטות המדידה השתנו עם השנים ובשנת 2008 הוגדר מחדש בחוק המכר תקן למדידת שטח דירה, מה שקבלנים מכנים: "שטח פלדלת", כלומר מדלת הכניסה וללא שטחים ציבוריים. לכן לא ניתן להשוות בין שטחי דירות לפני 2008 לאחרי 2008 בנסח הטאבו.

שטח הדירה בארנונה: הוא בד"כ שונה מהשטח בנסח טאבו ועדיין אין סינכרון בנושא המדידה.
יתירה מכך, לכל רשות מוניציפאלית יש שיטות מדידה משלה לצורך חישוב הארנונה. יש ברוטו-ברוטו, נטו-נטו וברוטו-נטו. השטח בארנונה יכול להכיל גם חלק מהמרפסת או חלק ממחסן גדול במיוחד ואז המספר יהיה גדול משמעותית מהמספר בנסח הטאבו.
ראו קישור למאמר שלי בנושא חישוב ארנונה לדירת מגורים
שוני זה יוצר גם עיוותים ב"מחיר למטר" שמפורסם בלוחות הנדל"ן האינטרנטיים, הן בעסקאות שבוצעו והן בדירות שמוצעות למכירה, ולמעשה זהו שטח פרוע וכל אחד שם מספר שבא לו.
דוגמא: לפני כחודש מכרתי דירת 4 חד' ברח' יוסף נקר בפ"ת. לדירה מרפסת מקורה של כ-17 מ"ר. השטח בארנונה היה 123 מ"ר והשטח בטאבו 106 מ"ר!!! בהכירי את חוק הארנונה בפ"ת אני מסיק שכל שטח המרפסת, היות והיא מקורה, התווסף לחישוב הארנונה.
בדופלקסים ובבתים צמודי קרקע הדבר יותר מורכב בשל שטחי המדרגות וכן בשל האבחנה בין שטחים עיקריים לשטחי שרות.
כמובן שכדי למצוא את השטח האמיתי צריך למדוד אותו פיזית אולם אז לא נוכל להשוות אותו לשטחי דירות שנמכרו בנתון של מחיר למ"ר כי אין שום בסיס משותף להשוואה.

שורה תחתונה: לצערי ניתן לקבוע בוודאות ששטח דירה הוא נתון שאי אפשר להסתמך עליו ואין לו שום משמעות בהשוואה בין נכסים. כלומר, הנתונים של מחיר למטר בלוחות הנדל"ן האינטרנטיים אינם אמינים.
יתירה מכך, הערכת שווי הדירה שלכם שהמחשבונים בלוחות הנדל"ן באינטרנט מתיימרים לקבוע איננה אמינה בשל נתונים רבים שחסרים.
ראו קישור למאמר שלי בנושא תמחור נכון של דירה למכירה
כמו כן בשדה של שטח הדירה בפירסומי דירות למכירה – כל מספר זוכה!!! יש כאלו שישמו את השטח בארנונה כי הוא יותר גדול, יש שירשמו את השטח שהקבלן רשם בפרוספקט ויש שירשמו את השטח בנסח הטאבו. גם נתקלתי בכאלו שרשמו את שטח הדירה כולל המרפסת שזה, לדעתי, הטעיה מכוונת.
לכן אין כמו עין בוחנת. כאשר אתם רואים דירה חשוב לבדוק:
1.     האם הדירה מרווחת בעיניכם במקומות החשובים לכם. יש כאלו שמעדיפים מטבח מרווח, יש המעדיפים יח' הורים מרווחת, יש שחשוב להם סלון מרווח וכו'.
2.     האם הדירה מתוכננת נכון ולפי הצרכים שלכם ומתאימה למשפחה שלכם?
3.     במידה ולא, האם ניתן לבצע בה שינוי פנימי והתאמה לצרכיכם. חשוב לבדוק היכן הממ"ד, קירות תמך וכו', אשר מהווים גורם מגביל בביצוע שינויים מבניים.
4.     אם ניתן לבצע את השינוי וההתאמה, כמה זה יעלה?
 
כל הזכויות שמורות לדורון קורן, כלכלן ויועץ נדל"ן. טל: 054-4404286
דוא"ל: d_koren@orange.net.il אתר אינטרנט: www.doronadlan.co.il
אין להעתיק את המאמר או חלק ממנו ללא רשותו של המחבר
לחזרה לרשימת המאמרים לחצו כאן

לקבלת פרטים נוספים על השרותים שלנו וקביעת פגישת ייעוץ
נא ללחוץ על כפתור יצירת קשר

ליצירת קשר ופגישת ייעוץ

הרשמו וקבלו חינם

את המדריך השלם לנדל"ן בכפר גנים ג' ועדכונים שוטפים על נכסים בטיפול משרדינו
נא לרשום אותי

נכסים חמים של משרד דורונדל“ן

ירידת מחיר!במיקום מעולה,פנימי ושקט בנווה עוז החדשה, קוטג'+ יח' דיור נפרדת, יח' מתבגר מלאה+מרפסת, יח' הורים גדולה ואופציה למעלית
לכל הפרטים לחץ כאן
במיקום מעולה, פנימי ושקט בלב כפר גנים ג'פ"ת, 5 חד'ק.2 מושקעת ומרווחת, מרפסת סלון מרפסת יח' הורים,2 חניות נפרדות,מחסן צמוד,בנין מטופח עם 2 מעליות
לכל הפרטים לחץ כאן
במיקום מעולה ומבוקש בלב כפר גנים ג' פתח תקוה,6 חד' ק.6,מרפסת סוכה נוף פתוח,2 חניות נפרדות לגמרי,2 מעליות,נדירה!!!
לכל הפרטים לחץ כאן
במיקום מבוקש במרכז השקט פ"ת,4 חד' ק.4 עם ממ"ד,מרפסת שמש,מעלית וחניה.בנין בוטיק מ-2004,שכן אחד בקומה, נדירה למהירי החלטה!!!
לכל הפרטים לחץ כאן
האתר עוצב ונבנה ע"י חברת קומסטאר פיתוח מערכות כל הזכויות שמורות ©