איך מתמחרים נכונה דירה למכירה?

דורון קורן

איך מתמחרים נכונה דירה לפני מכירה?
(מהרצאה שלי בכנס הנדל"ן ה-4 שערכנו ב-11.12.16)
חלק חשוב בתהליך המכירה הוא איך לתמחר נכון את הדירה למכירה  שמצד אחד לא נצא פראיירים ומצד שני נהיה מציאותיים.
לעיתים קרובות שאנחנו מדפדפים במודעות השונות של דירות למכירה אנחנו נתקלים במחירים הזויים שאינם קשורים כלל למציאות. זה יכול להיות גם פרסום ע"י מתווכים וגם ע"י פרטיים.
בד"כ הדבר נובע מכך שבעלי הדירה ראו כמה מפרסמים השכנים שלהם והוסיפו על זה בונוסים כי הדירה שלהם "הכי יפה והכי טובה בשכונה".
כאשר אני מתבקש ע"י בעלי דירה שמתכוונים למכור אותה, לבוא, להתרשם ולתת להם הערכת מחיר, אני עושה עבודת הכנה לפני כן.
איסוף נתונים על הסביבה ועל עסקאות שבוצעו בפועל לאחרונה בקרבת מקום.
ביקור פיזי בדירה-לעולם כמובן שלא אתן הצעת מחיר בטלפון אלא רק לאחר ביקור בדירה. בעת הביקור אני מתרשם מהמיקום בסביבה, רמת ההשקעה, התכנון הפנימי, גודל המרפסת, התוספות כמו: מחסן, כמה חניות והיכן ממוקמות.
רמת הרצינות של הבעלים - הנתון הכי חשוב שאני בודק הוא רמת הרצינות של הבעלים ע"י בדיקת הגורמים למכירה. צרוף של מחיר מבוקש גבוה ורמת רצינות נמוכה של הבעלים הוא מרשם בדוק לכך שהדירה שהמכירה תמשך זמן רב או שלא תבשיל כלל לעסקה.
לבסוף אני נותן למוכרים את הערכתי שמסתמכת על שקלול כל הגורמים האלו בצורה מקצועית ואובייקטיבית.
 
איך תבדקו בעצמכם עסקאות שבוצעו?

כאשר אתם רוצים למכור דירה עליכם לבדוק את העסקאות שבוצעו בסביבת הדירה שלכם.
באתר של רשות המיסים מתפרסמים נתונים על עסקאות שבוצעו בכתובת: https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/startPageNadlan.aspx
הבעיה שהמידע הזה לוקה לפעמים בחוסר דיוק ולעיתים חסרים נתונים וכל אלו גורמים לעיוות בתוצאות ולפעמים לנתונים אבסורדיים.
מקור נוסף לעסקאות שבוצעו הוא אתר מדלן https://www.madlan.co.il/ שהפך לאחרונה לפופולרי.
אתר זה מושך נתונים מאתר רשות המיסים ומציג אותם בצורה ידידותית ומוחשית כולל גרפים ומידע על השכונות השונות בתחומי החינוך, תרבות ומבני ציבור.
אולם כאשר יש נתונים שגויים באתר רשות המיסים הם נמשכים לאתר מדלן עם אותן השגיאות.

איך נוצרות השגיאות והטעויות?
הנתונים באתר רשות המיסים מתקבלים מעורכי הדין שמדווחים על העסקאות. הם לפעמים מזרימים מידע שגוי וב"כ גם מידע חסר. בנוסף לפעמים טעויות הקלדה ברשות המיסים כמו טעות קריטית במספר החדרים גורמת לעיוות הנתונים.
כמו כן המידע אינו כולל בכלל נתונים חשובים המשפיעים על המחיר בצורה משמעותית כמו:
גודל מרפסת (ההפרש בין מרפסת של 10 מ"ר או מרפסת של 30 מ"ר יכול להגיע למאות אלפי ש'),
כמות החניות והאם הם טוריות או צמודותמקורות או לא,
מחסן האם יש והאם צמוד לדירה או בקומת מחסנים,
מיקום הדירה יחסית לרחוב: חזית עורףשקטה רועשת?,
מצב הדירה ורמת ההשקעה, תכנון פנימי, אבזור פנימי
דירה מקבלן או יד שניה-כאשר הדירה מקבלן לפעמים אין אפילו כתובת. בדירת קבלן ישנם עוד הצמדות לאורך התקופה והם מוספים עוד עשרות אלפי שקלים שלא באים לידי ביטוי במחיר החוזה וכמובן אם הקבלן נתן מיזוג או שידרג מטבח.
ואני כמובן לא נכנס לנושא שמחיר המכירה לא תמיד משקף את המחיר המלא שסוכם בין הקונים למוכרים והמבין יבין.
לחץ של המוכרים למכור או של הקונים לקנות-משפיע מאוד על המחיר.

אז מי כן מכיר את כל הנתונים האלו? נכון- המתווכים שסגרו את העסקאות האלו.

בד"כ הנתונים נשארים אצלם בראש ולעיתים רחוקות הם מתנדבים למסור אותם. במקומון בפ"ת בשם מלבס ישנו מדור שבו המתווכים מספרים על העסקאות שלהם ביתר פרוט. הבעיה שלאחר כל סופ"ש העיתון נזרק ואף אחד לא יחשוב לגזור ולשמור.
אני החלטתי שאני שם באתר את נתוני חלק מהעסקאות שאני מוצא לנכון וזה דבר שנשאר ואתם יכולים לראות אותו תמיד בלשונית חדשות נדל"ן
לכן חשוב להתייעץ עם יועץ נדל"ן שפועל וחי את סביבת הנכס שלכם לפני שתוציאו אותו למכירה כי רק הוא מכיר היטב את הסיפורים שמאחורי העסקאות שבוצעו

כל הזכויות שמורות לדורון קורן, דורונדל"ן- ייעוץ ושיווק נדל"ן . טל: 054-4404286
דוא"ל: d_koren@orange.net.il אתר אינטרנט: www.doronadlan.co.il
אין להעתיק את המאמר או חלק ממנו ללא רשותו של המחבר

לחזרה לרשימת המאמרים לחצו כאן

השירותים שלנו מעניינים אותך?
לחץ על הכפתור ליצירת קשר וקביעת פגישת יעוץ

ליצירת קשר לחץ כאן

הרשמו וקבלו חינם

את המדריך השלם לנדל"ן בכפר גנים ג' ועדכונים שוטפים על נכסים בטיפול משרדינו
נא לרשום אותי

נכסים חמים של משרד דורונדל“ן

בלב כפר גנים ג' פתח תקוה, פנטהאוז על קומה שלמה ועליונה,מרפסת 156 מ"ר,חדש ומיידי!!!
לכל הפרטים לחץ כאן
בכפר גנים ג' דופלקס 6 חד' נדיר 3 חד' למטה ו-3 למעלה כולל 3 מרפסות שמש סוכה
לכל הפרטים לחץ כאן
ברחוב פנימי ושקט במערב כפר גנים ג', 4 חד'.1 במחיר מציאה-2,240,000 ש',3 כ"א,כולל 2 חניות. חייבת להימכר!!!
לכל הפרטים לחץ כאן
6 חד' ק.2 ברח' נקאש, 145 מ"ר בנוי+ מרפסת שמש 16 מ"ר, מחסן צמוד ו-2 חניות. חייבת להמכר
לכל הפרטים לחץ כאן
4, 5, 6, 7 ד.גן, מיניפנטהאוזים ופנטהאוז ייחודיים למכירה והשכרה במיקום מעולה בכפר גנים ג' פ"ת
לכל הפרטים לחץ כאן
האתר עוצב ונבנה ע"י חברת קומסטאר פיתוח מערכות כל הזכויות שמורות ©