הנחיות משפטיות לרכישת דירה

הנחיות משפטיות לרכישת דירה
מאמר חשוב לרוכשי דירות שפורסם ע"י מספר עורכי דין באתר NRG בתאריך 26.12.2013

רכישת דירה היא ללא ספק, אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם עושה בחייו. הקונה שם את מרבית הונו, אם לא את כולו, בקניית דירה ולכן, עליו להתנהל בחכמה ובזהירות רבה, בכל ההליך, על מנת להגן על כספו ולקבל לחזקתו את הדירה, ללא בעיות ותקלות.
הצעדים שעליכם לנקוט בדרך לרכישת דירה
הצעד הראשון בדרך לקניית דירה, הוא קבלת החלטה לגבי התקציב לרכישת דירה. בבואכם לקבל החלטה זו, יש לקחת בחשבון מספר נושאים, מיד נרחיב על כך.
מצאתם את הדירה שאתם רוצים לרכוש?
הצעד הבא הוא בחירת עורך הדין אשר ייצג אתכם בתהליך הרכישה. עורך הדין, יטפל בכל האספקטים המשפטיים של העסקה והם רבים, הוא ילווה אתכם לאורך כל הדרך עד לסיומו של ההליך, בקבלת החזקה על הדירה והעברתה על שמכם.
הצעד השלישי הוא ביצוע כל אותן בדיקות מקדמיות לגבי הנכס ופעולות אלו נעשות על ידי עורך הדין המייצג אתכם.
הצעד הרביעי הוא חתימה על הסכם המכר. עורך הדין ינסח את החוזה, או יבצע שינויים בחוזה, אשר יקבל מבא כוחו של המוכר.
אחרון חביב, הוא שלב העברת הזכויות בנכס על שמכם וחיים מאושרים בדירה החדשה.
החלטה על התקציב
בבואכם להחליט על התקציב לרכישת דירה, עליכם לזכור כי עלויות העסקה אינן מסתכמות במחיר הדירה, אלא ישנן עלויות נוספות כמו מיסים ותשלום שכר הטרחה של עורך הדין המייצג אתכם בעסקה. על כן, יש לקחת הוצאות אלו בחשבון, בעת ההחלטה על התקציב. תכנון זהיר מראש, ימנע מכם לחץ מיותר ויאפשר לכם לחפש דירה אשר מתאימה לכם מבחינה תקציבית.
מעוניינים לקבל עוד אינפורמציה בדבר העלויות בהליך רכישת דירה? תוכלו לפנות כבר בשלב זה לעורך דין המתמחה בנדל"ן, על מנת לקבל תמונת מצב של העלויות הצפויות ובהתאם, תוכלו לקבל החלטה על התקציב.
בחירת עורך הדין
רכישת דירה היא עסקה הכוללת היבטים משפטיים רבים. לאור זאת ובשל העובדה כי מדובר בעסקה היקרה ביותר שתבצעו בחייכם, הנכם זקוקים לייצוג משפטי של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין ובעל ניסיון עשיר בעסקאות מכר.
עורך הדין יבצע את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות, ינהל משא ומתן על תנאי העסקה, יערוך את השינויים הדרושים בחוזה המכר, לשם הגנה על זכויות הקונה וכן, יטפל בנושא המיסוי ובהעברת הזכויות על שם הקונה. לפיכך, בחרו את עורך הדין בקפידה, על פי מומחיותו וניסיונו המקצועי. שימו לב כי עורך הדין אליו פניתם בקיא היטב גם בנושא של מיסוי מקרקעין, על מנת שיוכל לבצע תכנון מס אופטימלי עבורכם.
ביצוע בדיקות מקדמיות
מצאתם דירה אותה אתם מעוניינים לרכוש? לפני שמתקדמים צעד נוסף, יש לבצע בדיקות מקדמיות, אשר נועדו לוודא כי רכישת הנכס היא אכן כדאית, למשל:
1. הדירה רשומה על שם המוכר: ראשית לכל, יש לוודא, באמצעות הוצאת נסח טאבו, כי המוכר הוא אכן בעל הנכס. ישנם לא מעט מקרים של נוכלות, בהם אדם מציג עצמו כבעל הדירה, אך זו אינה שייכת לו. לכן, לפני הכול, בודקים את זהות בעל הדירה.
יתרה מכך, בירור זהות המוכר אינה מספיקה פעמים רבות. בשנים האחרונות רבים המקרים בהם הכירו בתי המשפט בזכויותיהן של בני / בנות זוג אשר טענו לאחר המכירה כי הלכה למעשה "חברם" מכר בגניבה את הנכס, כאשר להם חצי מן הזכויות בנכס! בתי המשפט במקרים רבים קיבלו טענות אלו לאור ההלכה כי ידוע בציבור זכאי למחצית מרכושו של בן הזוג בכל זמן. על כן, במקרים אלו ישנה חשיבות רבה להחתמת בעל הנכס כי אין לו בן / בת זוג או לחילופין החתמת בן הזוג כי אינו מתנגד למכירה וכי אין לו כל זכויות בנכס של בן זוגו. יתרה מכך, רבים המקרים בהם הבנק למשכנתאות לא יאפשר לרוכש הנכס לקבל הלוואה לנכס ללא הצהרה זו.
2. אין שעבודים או עיקולים: עורך הדין יוודא כי אין רישום של זכויות על הנכס לטובת צד שלישי. היה וישנן, יש לקבוע מנגנון להסרתן, לפני שממשיכים לשלבים הבאים בעסקה.
3. הדירה בנויה כדין: לא קיימות חריגות בנייה בנכס, לדוגמא, מרפסת שנבנתה שלא כדין.
4. תוכניות בנייה: חשוב מאוד לבדוק את תוכניות הבנייה מסביב, שכן לעיתים, הדבר משפיע על ההחלטה האם לרכוש את הדירה. לדוגמא, ייתכן מצב שבו הבדיקה תגלה כי במקום הפארק היפה שמול חלונכם, אשר היווה חלק מההחלטה לקנות את הדירה, עומד להיבנות מרכז מסחרי, או למשל, הבדיקה תגלה כי עומד להיסלל כביש במקום. מטבע הדברים, עדיף שתדעו זאת בשלב מוקדם, כדי שתוכלו לשקול אם הנכם עדיין מעוניינים בנכס ובמחירו העתידי.
חתימה על הסכם המכר
חוזה המכר, מעגן את הסכמות הצדדים לגבי תנאי העסקה, כאשר תפקידו של עורך הדין המייצג את הקונה, הוא לוודא כי זכויות הקונה מובטחות היטב בהסכם המכר וכי ישנם מנגנונים מתאימים, למקרה של הפרת חוזה. כאשר מדובר על רכישת דירה מיד שנייה, אחד הסעיפים החשובים ביותר, הוא מועד הפינוי וקבלת פיצוי על איחור במועד מסירת החזקה. כאשר מדובר על רכישת דירה מקבלן, נושא הבטוחה הוא מבין המהותיים ביותר ומטרתו להגן על כספו של הקונה.
העברת הזכויות בדירה על שמכם
סיומו של הליך קניית דירה, הוא בהעברת הזכויות בנכס על שמו של הקונה. לשם כך, נדרשים מספר מסמכים, לרבות, אישור על תשלום מיסים ואישור על העדר חובות לרשות המקומית. העבת הזכויות מתבצעת בטאבו, היה והדירה רשומה בלשכת המקרקעין. אם היא אינה רשומה, העברת הזכויות תתבצע במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, על פי המקום בו רשומה הדירה.
השתתפו בהכנת המאמר:
- עו"ד יוסי סביר, הינו מייסד משרד עורכי הדין סביר ושות' המתמחה בדיני מקרקעין, משפחה ונזיקין.
- עו"ד איתן בבג'ני – עורך דין במשרד עורכי הדין סביר ושות' ומומחה לדיני מקרקעין.
- עו"ד גיל סביר, הינו ודוקטורנט של אוניברסיטת מישיגן, ארה"ב.
מאת: סביר ושות` משרד עורכי דין